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2018年地產專題報告-揭秘房租
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資料類型 全國報告
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上傳時間 2019-8-10
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  • 頭條指數_房地產行業報告_2018.1_25頁
  • 佛山中原_2017年佛山房地產市場報告_2018.1_82頁
  • 最新房地產行業風險分析報告127頁PDF
  • 2018年Q2中國房地產市場報告_世邦魏理仕_2018.09_40頁


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      資料簡介
     
    [table_page] 房地產行業專題
    //research.stocke 2/25 請務必閱讀正文之后的免責條款部分
    正文目錄
    1. 前言: . 4
    2. 中長期驅動與風險因素作用下,測算一線城市住宅租金10年CAGR5% ........ 5
    2.1. 租房人口的增量5
    2.1.1. 新增租房人口需求動力之一:流動人口的凈增量 . 5
    2.1.2. 新增租房人口需求動力之二:高校畢業生的凈增量(包括留學歸來人員) ..... 7
    2.2. 租房人口的可支配收入 .......... 10
    2.3. 購房行為的替代 .......... 12
    2.4. 區域人才招攬政策 ...... 13
    2.5. 通貨膨脹 ......... 13
    2.6. 可租房源的缺口 .......... 13
    2.7. 一線城市房租長期上漲的復合增速5%(CAGR) . 15
    3. 本輪的房租上漲,背后的驅動何在 .... 15
    3.1. 租賃人口需求增量規模,為上漲創造了條件支撐 .. 16
    3.2. 購房行為替代,是現階段較大的變量; ...... 16
    3.3. 一線城市產業階段,引入更多高收入,支撐高房租 .......... 17
    4. 針對房租業務的商業模式 ....... 19
    4.1. 可滲透空間巨大,機構運營者中逐步參與其中 ...... 19
    4.2. 長租公寓單房經濟測算 .......... 21
    4.3. 租賃金融的逐步成熟,租賃REITS的有待突破 ..... 22
    5. 趨勢:一線城市住房自有率的下降 .... 22
    圖表目錄
    圖 1 :房租專題報告核心邏輯圖 .......... 4
    圖 2:中國流動人口規模5
    圖 3:中國流動人口在不同層級城市的分布 .... 6
    圖 4:中國出生人口數(萬人)及變化7
    圖 5:高等教育毛入學率7
    圖 6:全國高校畢業人數及同比增速 .... 7
    圖 7:一線城市高校畢業生的本地就業比例 .... 8
    圖 8:重點二線城市高校畢業生去一線城市就業的比例 ........ 8
    圖 9:中國歷年留學回國人數和出國人數統計8
    圖 10:中國出國留學累計回國率 .......... 8
    圖 11:留學海歸在一線城市就業的比例(2016年) . 9
    圖 12:全國重點城市201401—201807房租累計漲幅 .......... 11
    --------
    [table_page] 房地產行業專題
    //research.stocke 3/25 請務必閱讀正文之后的免責條款部分
    圖 13:一線城市人均可支配收入的同比增速12
    圖 14:一線城市租房客年齡群體占比12
    圖 15:租賃人口占比的國際比較 ........ 13
    圖 16:中國一線城市與美國重點城市租售比的對比15
    圖 17:新增租賃人口穩定的增量,以及政策供給端相對短缺,為房租上漲創造了條件 . 16
    圖 18:2015-2017年,一線城市樣本住宅均價累計漲幅 ...... 16
    圖 19:北京某小區2009~2016年2居室月租金與月供剪刀差 ........ 17
    圖 20:上海住宅租金指數(以2008年4月為基數,基期指數為100) .... 17
    圖 21:北京住宅租金指數(以2008年4月為基數,基期指數為100) .... 18
    圖 22:深圳住宅租金指數(以2008年4月為基數,基期指數為100) .... 18
    圖 23:租賃機構化滲透率 ........ 19
    圖 24:分散式公寓的行業格局(2016年初) ........... 19
    圖 25:國內資產證券化的進程22
    圖 26:城鎮居民人均消費型支出和人均可支配收入23
    表 1:未來十年,一線城市流動人口凈增量,帶來新增的租房需求測算 ..... 6
    表 2:未來十年,高校畢業生,帶來新增的租房需求測算 .. 10
    表 3:全國重點十城租賃住房現狀供給結構估算 ...... 11
    表 4:政策支持下的租賃房新增供給 .. 14
    表 5:供需對比分析看(需求:租房增量人口+購房行為替代,供給:政策端租賃供給) ......... 14
    表 6:我國主要集中式公寓運營企業分類及背景 ...... 20
    表 7:分散式長租公寓單房測算 .......... 21
    表 8:目前發行獲批的REITS .. 22
    表 9:城鎮居民購房負擔率測算 .......... 23
    --------
    [table_page] 房地產行業專題
    //research.stocke 4/25 請務必閱讀正文之后的免責條款部分
    1. 前言:
    買房和租房,從居住需求的角度看,是“買房住”與“租房住”之間的相互替代。但是,來源于居民財富配臵的
    投資性需求,會放大“房價”的預期波動,故買房所對應的“房價”,除了對當前居住價值的反映外,也更多包含了未
    來的預期資產價值;而租房所對應的“房租”,更多的反映房屋現階段的居住價值
    當前,恰逢一線城市的房租出現新一輪的上漲,而對房租因素,成為當前極具研究意義的問題;但地產行業的研
    究,過去更多的圍繞“房價”問題,而對“房租”的研究,卻相比甚少;本篇專題報告旨在圍繞房租,為讀者帶來系
    統性的深度分析
    圖 1 :房租專題報告核心邏輯圖
    資料來源:浙商證券研究所
    中長期房租的
    驅動與風險因素
    1)租賃人口的增量
    流動人口的凈增量:創造新增租房需求518萬平方米;
    高校畢業生的凈增量:創造新增租房需求1042萬平;
    2)人均可支配收入上升
    貢獻未來是十年租金水平符合增速2%
    3)購房行為的替代
    4)租房供給缺口
    供需比較看,缺口依然存在
    5)通貨膨脹和區域政策
    《浙商證券—房租專題報告:揭秘房租》
    一線城市未來十年
    租金復合增速5%
    本輪房租上漲
    背后驅動何在
    1) 租賃人口的需求增量規模,為上漲創造了條件支撐
    2) 購房行為替代,是現階段較大的變量;
    3)一線城市產業階段,引入更多高收入人群,支撐高房租
    背后的趨勢
    租賃業務的
    商業模式
    分散式長租公寓,單房EBITDA率9.3~13%
    集中式長租公寓,更高EBITDA
    相對住房供給,租賃人口持續增加
    居民收支變化,購房行為替代
    一線城市
    住房自有率下降
    --------
    [table_page] 房地產行業專題
    //research.stocke 5/25 請務必閱讀正文之后的免責條款部分
    2. 中長期驅動與風險因素作用下,測算一線城市住宅租金10年CAGR5%
    跟據經驗分析,中長期核心城市的房租如果能夠持續上漲,必然是中長期內存在需求大于供給,而由租房人口的
    增量、租房人口的可支配收入、購房行為替代、區域政策、通貨膨脹、可租房源供給等因素共同作用所造成
    本文通過對決定房租中長期水平的核心因素進行分析,對各個因素的未來變化進行預測,從而測算出,中國一線
    城市(北上廣深)十年房租水平的復合增速(CAGR)為5%
    2.1. 租房人口的增量
    在分析房價問題時,適齡購房人口,是對房價中長期判斷的核心驅動因素;而在租金的研究上,租房人口成為了
    重要的驅動因素
    而本文的研究,重點著眼于未來房租的需求變化,所以,將從租房人口的增量角度進行分析
    我國一線城市的租房人口增量:主要為流動人口的凈增量以及高校畢業生的增量
    2.1.1. 新增租房人口需求動力之一:流動人口的凈增量
    我國作為一個流動人口龐大的國度(2017年達到2.5億人),截止到16年底我國城鎮化率57%,伴隨城市化率的
    持續提升(預計未來以年均1%的比例增加),整體流動人口規模將維持持續增長
    圖 2:中國流動人口規模
    資料來源:《中國流動人口發展報告》、浙商證券研究所
    根據《中國流動人口發展報告》的數據統計,租住私房是流動人口解決居住需求的首選,流動人口在居住地選擇
    租住私房的比例高達67.3%、購房的比例為8.6%、其他方式(宿舍、工地工棚、生產經營場所)租住比例為23.8%
    而從不同城市級別劃分來看,一二線核心城市,是租房需求的主力容納區域,根據結合各地方城市年鑒中對流動
    人口的統計,以及《中國流動人口發展報告》的數據,一線城市租賃人口約占全國比例為11%、二線城市為16%,流
    動人口的龐大數量級,以及核心城市對于人口的吸引,共同創造出龐大的租房需求市場。。



     
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