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乾立基金_地產輕資產研究長租公寓專題2017_19頁
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資料類型 財務綜合
資料評價 資料評價度
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上傳時間 2019-8-10
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  • 地產輕資產研究_長租公寓專題
  • 乾立基金_地產輕資產研究_長租公寓專題_2017_19頁
  • 前瞻研究院_2018年長租公寓行業發展研究報告_2018.12_44頁
  • 前瞻產業研究院_2018年長租公寓行業發展研究報告_2018.12_43頁
  • 長租公寓市場月度報告(2018年3月)中指_32頁
  • 鏈家_長租公寓白皮書_2018.05_61頁
  • 高力國際_長租公寓:航向萬億藍海_2018.6_8頁
  • JLL_2018年4季度中國長租公寓市場白皮書_2018.12_32頁
  • 高力國際_長租公寓:房地產行業的下一個風口_2018.3.26_3頁
  • 2017_2018年集中式長租公寓白皮書_鏈家_2018.05_61頁
  • 中指_長租公寓市場月度報告(2018年8月)2018.8_28頁
  • 中指_長租公寓市場月度報告(2019年1月)2019.1_27頁
  • 中指_長租公寓市場月度報告(2018年11月)2018.11_25頁
  • 中指_長租公寓市場月度報告(2018年10月)2018.11_25頁
  • 明源地產_2018長租公寓市場年報_2019.1_25頁
  • 仲量聯行_中國長租公寓市場報告_2018.12_32頁
  • 2017年長租公寓市場調研分析報告
  • 2018年戴德梁行_長租公寓市場發展研究報告
  • 2017年9月長租公寓運營方式分析PDF
  • 國內長租公寓案例及開發模式
  • 2017年11月2017年10月長租公寓市場月報_中國指數研究院29頁
  • 宏觀半年報:結構性寬松與去杠桿_20180709_中財期貨_11頁
  • 財通視點:上半年個人住房貸款增速放緩_20180723_財通國際_12頁
  • 乾立基金_地產輕資產研究長租公寓專題2017_19頁
  • 海航集團處置資產清單_2018.8_49頁
  • 財通視點:全球原油產量提升_20180813_財通國際_11頁
  • 乾立基金_地產輕資產研究_長租公寓專題_2017_19頁
  • 哈佛_空間力量:太空資產網絡安全(英文版)2018.7_36頁
  • Preqin_實物資產透視(英文)2018.6_15頁
  • 共享財經_數字資產市場發展白皮書(2018)2018.6.6_51頁
  • IBM_認知型企業_財務部門的良機_2018.7_20頁


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      資料簡介
     
     戰略管理部
    目錄
    一、 專題前瞻 .... 3
    二、 長租公寓行業市場背景 . 5
    三、 長租公寓行業市場現狀 . 7
    四、 長租公寓市場格局 .......... 8
    (一) 分散式公寓層級分化...... 8
    (二) 集中式公寓成規模 .......... 9
    五、 長租公寓經營的關鍵成功要素 .......... 10
    (一) 管理體系和IT系統支持 ......... 10
    (二) 產品研發10
    (三) 持續融資能力:以滿足公寓業務規?;璧拇罅孔式鶩度?nbsp;..... 10
    (四) 批量拿房資源:上萬間規模的突破需要批量資源.. 11
    六、 長租公寓項目管理決策指標 ... 12
    (一) 項目決策管理指標:公寓項目經濟模型 ...... 12
    (二) 單房經濟模型可用來進行項目間的橫向比較 .......... 12
    (三) 敏感性分析結果:公寓業務的盈利或虧損高度依賴運營 . 13
    七、 長租公寓業務管理關鍵指標及行業經驗 ..... 14
    (一) 拓展及房源租約管理.... 14
    (二) 裝修改造及供應鏈管理 ........... 15
    (三) 銷售出租及租后服務.... 16
    (四) 長租公寓中后臺管理行業經驗 ........... 17
    八、 長租公寓市場前景 ........ 18
    戰略管理部
    乾立基金長租公寓專題研究
    2016年9月
    一、 專題前瞻
    1. 地產輕資產分類
    1) 地產基金模式的價值增長點在于市場價值的發現和挖掘,比如發現區域增值潛力,或者業態轉變可能,
    有可能從一種低效使用狀態提升至高價值狀態;
    2) 代開代建模式的價值增長點在于建設成本的節約和品牌附加值,比如可以通過規范流程的管理提高效
    率,通過集中采購以降低采購成本,通過品牌影響力來獲得定價權等;
    3) 資產管理模式的價值增長點在于市場和客戶的 精準把握,可以通過精確的商戶及空間調整來維持持
    續的商業活力,進而保證資產持續的價值增長;
    4) 銷售管控模式的價值增長點在于對銷售客群的掌握,能否用最有效的方式集中客戶,能否匹配最有需
    要的客戶,都能對資產價值的實現以及資產變現時機的把握形成影響
    2. 成功地產輕資產模式
    1) 萬科“小股操盤”模式:
    小股 項目經營管理方(操盤者)持有一定股份,但不控股,甚至持股比例可低至10%左右
    操盤
    由項目經營管理方(操盤者)全權經營管理項目,其他投資人無論是否控股(在有多個財
    務投資人的情況下可能不存在控股股東),均不干擾項目具體經營管理
    收益方式
    操盤者先按照銷售收入收取一定比例的管理費,然后按照股權比例進行收益分配;
    分配比例與持股比例不一定相同,操盤者可以和其他投資人簽訂協議,按照項目最終的收
    益情況,設立浮動的分配方案
    經營管理權/控
    制權
    董事會席位應保障萬科方有共同控制權(如對方有并表要求除外);
    總經理及管理團隊為萬科方委派
    注冊自己以外的
    其他投入
    同股通投,同步擬對投資比例收回投資;不為合作方收回投資提供擔?;虺信?;
    萬科方不墊資;軟有特殊情況、臺作方資金未能及時到位,萬科需要短時墊付資金的,須
    地產輕資產
    投資環節對應的
    是地產基金模式
    退出環節對應的
    銷售管控模式
    運營環節對應的
    資產管理模式
    建造環節對應的
    是代開代建模式
    地產輕資產
    戰略管理部
    收取資金占用費/息(年利率12%以上)
    分紅/超額利潤
    分配
    除了按照實際投資比例分紅,鼓勵傾斜分配給萬科的超額利潤分配,項目收益超過約定的
    標準后,增加萬科方分紅
    管理人成本(品
    牌管理費)
    管理人成本不低于項目銷售金額的2.5%??閃硇猩燙甘杖∪粘<際踔С址穹?;
    項目公司行政管理費用、營銷費用另行據實列支或按項目銷售金額的一定比例(4%左右)
    包干
    2) 凱德商用:“地產開發+資本運作”模式
    德集團成功運作的重要支撐,在與機構投資者合作發起基金的過程中,凱德集團充分發揮了自己在房
    地產投資領域的專業優勢,在按照一定比例出資的同時,還充當基金管理人,不但可以獲得不菲的管理收
    入,也可以拓展的房地產資產管理領域的業務,為凱德集團提供了穩定的長期的資金來源
    參與發起的私募基金積極介入到房地產開發環節,等到項目培育成熟之后,再把這些資產注入到上市
    基金REITs里或者轉手出售,在實現項目推出的同時,從而獲得較高的溢價收益
    凱德商用
    中國信托
    基金單位
    持有人
    委托人
    基金管理人
    巴巴多斯
    公司
    項目公司
    多個項目
    公司
    新蕪商場
    物業
    物業管理
    物業管理
    持有份額 分紅
    所有權 物業凈收入
    所有權 物業凈收入
    物業管理費 物業管理服務
    物業管理費 物業管理服務
    管理服務
    管理費用
    代表基金單位持有人
    委托費用
    紅利、利息收入和股東貸
    款本金償還
    按比例分享股利、利息收入和股
    東貸款本金償還
    100%所有權并提供
    股東貸款
    50%所有權并提供股
    東貸款
    戰略管理部
    二、 長租公寓行業市場背景
    1. 人口高流動時代到來:隨著全國城市化率的快速提升,向大型城市涌入的外來流動人口也急劇增長,
    東部地區的流動人口占總流動人口比例超過90%,導致他們對住房尤其是租房的需求不斷增加
    2. 外來人口急聚一二線城市:一二線城市近五年外來常住人口數量增長率元朝戶籍常住人口增長率,流
    動人口集中涌入,大部分是正值勞動年齡的青壯年,有較長留居意愿,房價的暴漲也使得更多人選擇
    租房形式
    3. 一線城市租房階段延后:因一線城市近年來放假持續走高,導致購房者能夠承受買房的年齡延后至
    31-35歲,根據MJGROUP數據顯示,在20-30歲以下的租房族占到76.54%,租房階段延長
    4. 一線城市租售比遠高于國際其它一線城市(租售比=房屋售價/年房租)
    國際一線城市租售比一覽
    5. 中外長租公寓對比
    1) 企業最大管理規模(國內、國外):2萬套/11萬套
    2) 品牌公寓占比(國內、國外):3%/60%
    3) 成熟商業模式及代表企業:
    a) 公寓租賃EQR:EQR(Equity residential properties)是美國最大的出租公寓運營商,成
    0%
    10%
    20%
    30%
    40%
    50%
    15-19歲 20-24歲 25-29歲 30-34歲 35-39歲 40-44歲 45-49歲 50歲及以上
    一線城市租房個年齡群體占比。



     
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